公寓去化難題如何解決？

“備案價直接砍6折，還是南山區(qū)70年產(chǎn)權(quán)真公寓。”最近，深圳房產(chǎn)中介圈都在力推一個位于深圳核心區(qū)域的商務(wù)公寓項目，“價格從‘8字頭’變成最低‘4字頭’，小面積戶型的月租還能租到12000元。”

這一連串的數(shù)字聽起來很誘人，記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳多個在售公寓都推出不同程度的折扣，一些開盤超過兩年的公寓或商辦項目依舊有大量未售房源。

商務(wù)公寓曾是樓市中的“香餑餑”，因為不限購、不限貸受到購房者熱捧。歷史數(shù)據(jù)顯示，2016年上海酒店式公寓成交42306套，約占當年新建商品房成交總量的四分之一。不過，這幾年商務(wù)公寓卻多次出現(xiàn)在“買一套送一套”、“瘋狂打折”等廣告中。

（深圳公寓項目 吳家明攝）

商務(wù)或商住公寓的土地出讓性質(zhì)為商業(yè)或辦公，卻被開發(fā)商做成“類住宅”產(chǎn)品的商住公寓，大部分僅有40年或50年產(chǎn)權(quán)。即便在樓市整體表現(xiàn)尚可的一二線城市，商務(wù)公寓的去化也普遍存在壓力。以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，截至6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5個月，達到近四年同期新低，主要是新房供應明顯減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降。另一邊，非住宅可售套數(shù)為19416套，去化周期達到50.7個月，整體去化壓力依然巨大。

由于去化較難，五花八門的促銷方式都曾出現(xiàn)在商務(wù)公寓市場中。“相比住宅新房，商務(wù)公寓的促銷力度更大，管控更少，也是短時回流資金的辦法之一。”一家民營房企營銷負責人對記者說。

由于房企在價格上“割肉”，加上小戶型單位在租賃市場頗受歡迎，一舉拉高了投資回報率，部分商務(wù)公寓租金回報率達3%至4%，超過目前5年期定期存款利率。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，深圳熱租公寓樓盤目前的租金回報率基本在3%以上，其中有6個樓盤的租金回報率超過4%。

記者走訪時發(fā)現(xiàn)，部分投資者青睞核心地段的小戶型公寓。南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的商務(wù)公寓銷售人員告訴記者，小戶型公寓適合投資客戶，投入比較低，租金回報率高，所以成交相對活躍。

另一邊，由于市場投資需求驟降，近年來商務(wù)公寓的供應規(guī)模已大幅收縮，許多城市已經(jīng)停止審批公寓式辦公項目，深圳從2020年7月開始在全市范圍內(nèi)停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，廣州則在去年宣布在全市范圍停止新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批。

目前，許多城市都承受著公寓庫存壓力，將部分存量的公寓用作保障性住房，成為不少城市采用的方法。去年，沈陽市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站上發(fā)布了《沈陽市關(guān)于收購已建成存量商品房用作保障性住房的項目征集公告》。根據(jù)公告，沈陽將收購已建成商品房作保障房，涵蓋住宅和公寓。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，非住宅項目供過于求的城市，如果公寓可以調(diào)整為住宅，將是保障房的一項重要來源。地方收購存量非住宅項目，既能解決保障性住房來源，同時能夠?qū)崿F(xiàn)去庫存目標，穩(wěn)定商品房市場。此外，也有市場人士表示，由于“商改住”政策目前并未大面積鋪開，房企向政府申請性質(zhì)變更也要走一個不短的流程。