迷你學區盤“日光”

紅山華府占地面積僅約0.5萬平方米，建筑面積約3.59萬平方米，容積率5.17，綠化率40.01%。

整個項目僅規劃了1棟1單元、1棟2單元兩棟高層住宅，總戶數為352戶。此次推出63平方米、66平方米、69平方米、78平方米四種戶型，均為小面積產品，房型為兩房至三房，其中63～69平方米兩房93套，78平方米三房93套，樓棟設計為2梯6戶。

這個體量在業內被稱為“蚊型”盤。

除了體量小，紅山華府項目客群也很復雜，兩棟樓中可售的商品房僅有一棟，即1棟一單元，共186戶。另一棟為回遷房，回遷房數量占比接近一半。另外，項目車位數量僅216個，其中就包含了44個地上車位，車位比僅1:0.61，車位資源較為緊張。

就是這樣一個缺點明顯的樓盤，卻成為了龍華區今年首個“日光盤”。

不過，如前所述，距離項目東側僅五六百米便是深高北，這也被市場認為是紅山華府的最大賣點。

深高北周邊項目不少，僅學校四周就被華僑城北站壹號、鴻榮源天俊、金享利都薈首府、匯龍灣花園、金享利瑜璟苑等包圍。此外，該學區內還有中海學仕里、眾福紅山印、深業上城學府等高去化率項目，其中深業上城學府是去年的“日光盤”。

對比單價，紅山華府與其他項目并沒有太大的差距，備案均價約8.05萬元/平方米。而此前深業上城學府首開折后均價約7.56萬元/平方米，中海學仕里住宅產品備案均價約8.21萬元/平方米，眾福紅山印備案均價約7.9萬元/平方米。

但是由于紅山華府的體量比較小，因此上車門檻也相對較低。

總價上，紅山華府預算在470萬～630萬元，而深業上城學府在600萬～890萬元，中海學仕里約645萬～997萬元。與學區內其他樓盤同戶型對比，紅山華府總價門檻低了至少130萬元，這是吸引到眾多客戶的重要因素。

“短期內漲了200多萬元”

除了新盤，傳統優質學區的二手房近期也備受關注。

“南天二花園是百花片區回暖最快的一個小區。”

百花片區的深圳中原地產中心豪宅區區域董事陳二民表示，去年四季度深圳樓市復蘇以來，多個學區房回暖明顯，而南天二花園則一直領漲百花片區。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每年“小陽春”樓市的季節性反彈，其中一個重要的促進因素便是學區房需求，“今年更特殊的一點是，深圳樓市從2021年下半年調整以來，不少學區房的價格跌幅比較大，讓很多進場的需求也能支撐負擔得起，這也是今年學區房回暖的一個重要原因”。

當前，百花片區面積段在30~50平方米、總價在300萬~500萬元的小戶型房源成交更加活躍。

正在淘學區房的李女士表示：“以為能抄底，但沒想到近期看學區房的人這么多，價格也漲了。不過路過南天二花園看到一條條紅色橫幅，也確實讓很多家長動心。”

她說的橫幅，指的是寫著“熱烈祝賀五位優秀學子被清華大學、北京大學等學校提前錄取”的喜訊橫幅，掛在了南天二花園小區內外多處地方，連周邊中介都感慨：“這個成績與這么高調的宣傳，往年并不常見。”

陳二民指出：“實際上，現在是看的人多，但成交反而難了。因為對比去年可能800多萬元就能買到的房子，目前業主的報價大多已在1100萬元甚至更高，短期之內漲了兩百萬多元，從購房人的角度出發，可能就會選擇同片區但漲價沒那么兇猛的小區。”

貝殼找房顯示，南天二花園3月共成交4套，成交價格均在11萬元/平方米以上。目前掛牌房源中，最高價格可以去到約13.7萬元/平方米。

事實上，深圳部分熱門學區房從去年下半年起就開始“漲價”了。

據《每日經濟新聞》去年7月報道，以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩房兩廳掛牌價為1300萬元，折合單價14.05萬元/平方米。

而目前，據貝殼找房，百花園二期成交均價約15.33萬元/平方米，掛牌房源價格最低約12.38萬元/平方米，最高去到約17.3萬元/平方米。從成交情況看，3月成交的兩套房源，面積段都是155平方米。

整體看，據深圳市房地產中介協會統計，2025年第15周（4月7日～4月13日），深圳全市二手房（含自助）錄得1802套，環比增長39.7%。

根據公開在售二手房源量數據統計，截至2025年4月14日，全市共有72,457套有效二手房源在售，較上周減少688套。其中龍崗較上周減少276套，有效在售18,917套，南山較上周減少200套，有效在售12,267套，福田較上周減少178套，有效在售10,280套。